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不動産を巡るトラブルは、多くの方が一度は経験するトラブルの１つです。

また、家主の方の賃貸トラブルもよくご相談いただく問題の１つです。
とりわけ、家賃滞納問題は家主の方にとって精神的にも金銭的にも非常に重い問題です。

ここでは不動産の売買・賃貸契約の一般的な流れや気をつけるべきポイントを解説しています。

不動産売買契約で失敗しないポイント

以下には、不動産売買契約で失敗しないポイントを掲載しています。
個別の契約書については、弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

（１） 重要事項説明とは

不動産を購入する場合、宅地建物取引業者（宅建業者）を通じて購入することが多いですが、宅建業者から土地建物を購入する場合、宅建業者の側で重要事項説明が必要とされています。
具体的には、その不動産に関する登記された権利の種類・内容などの法定の事項について説明が必要になります。重要事項説明について宅建業者が事実と異なることを告げ、これを事実と誤認して契約者が契約の申し込み・承諾の意思表示をした場合は、売買契約を取り消すことができます。

（２） 登記簿を確認する

売主がその不動産を所有しているのか、所有しているとしても他の共有者がいるのではないか、抵当権などの制限物権が設定されているのか、を登記簿謄本で確認する必要があります。

（３）現地（不動産）を調査する

建物を買う場合、その建物が賃貸されていても建物の借家権は登記簿謄本には表示されません。
そこで、実際に建物を買った後に、その建物が賃貸されていたためにその建物を使用することができなかった、という不利益を被らないように、建物を実際に調査する必要があります。

（４）用途地域を確認する

土地を買ってその上に建物を建てようとする場合、建物の種類・建ぺい率・容積率・高さ制限などが
法律により規制される場合があります。それが都市計画法上の用途地域です。用途地域は、住居・商業・工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域など１２種類があります。
用途地域は、各地方自治体で販売している都市計画図で確認することができます。

（５）申込証拠金について

申込証拠金とは、マンションや建売住宅の分譲販売の際、購入希望者から販売業者に対し交付することのある金銭を言います。申込証拠金は不動産取引実務の中で生じてきたものであり、法律上規定のあるものではありません。そのため、申込証拠金の法的性格については争いがありますが、購入希望者の購入意思の確認と、当該希望者の申込み優先順位の確保を目的として預託される金銭であるとする考え方が有力です。また、申込証拠金は売買契約成立前に交付されるものであるとするのが一般的です。
申込証拠金を交付する場合は、売主から預かり証の交付を受けましょう。申込証拠金は、売買契約をキャンセルした場合、返還される場合が多いです。

（６）売買契約に際しての、手付の支払いについて

不動産売買契約を締結する場合は、不動産の重要性から契約の締結の際、手付を交付することが多く行われます。手付はいわゆる解約手付と推定され、契約の相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄することによって契約が解除でき、売主は手付の倍額を支払うことによって契約解除ができます。また、契約が解除された場合は互いに損害賠償請求ができません。これはあくまで法律上の推定ですから、当事者でこれと異なる取り決めを行うこともできます。
そこで、手付を交付する際は売買契約書内において手付の法的性質を明記する必要があります。
なお、宅建業者が売主となっている場合は、法律上、解約手付となります。相手方が契約の履行に着手した場合は、手付によって解除することはできなくなります。

（７）購入した建物に欠陥（瑕疵）があった場合

従来は、民法上の請求として損害賠償請求および契約の目的を達成できない場合に契約を解除することができるにとどまっていました（いわゆる瑕疵担保責任）。
また、この瑕疵担保責任を追及できる期間は、瑕疵の存在を知ってから１年以内に限られていました。しかし、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）により、請求できる範囲が拡大しています。具体的には、新築住宅の取得契約について、基本構造部分の瑕疵担保責任を、建物の完成引渡から１０年間請求できるようになります。瑕疵担保責任の内容も、損害賠償請求・解除だけではなく、修補請求ができるようになります。ちなみに、品確法は平成１２年４月１日以降に締結された新築住宅の取得契約（売買・請負）について適用されます。

（８）農地の売買に関する注意点

農地を売買する場合で、買主がその農地を農地として使用する場合は、農業委員会または都道府県知事の許可が必要となります。また、買主が農地を農地として使用しない場合も、原則として許可が必要となります。農地法の許可が必要な場合において、許可よりも先に売買契約を締結しても契約は有効ですが、
土地所有権は許可がなければ移転しません。そこで、農地を売買する場合は、契約書に「許可が得られなかった場合は、当然に契約を解除する」との条文を入れる必要があります。

不動産賃貸契約で失敗しないポイント

以下には、不動産賃貸契約で失敗しないポイントを掲載しています。
個別の契約書については、弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

（１）土地賃貸借契約の更新

土地賃貸借契約の期間が満了した場合、その契約を更新するか否かが問題となります。更新には
当事者の合意に基づいて更新される合意更新と、当事者の合意に基づかない法定更新があります。

１）合意更新

土地賃貸借契約は当事者の合意に基づいて更新でき、これを合意更新と言います。
契約期間は当事者が定めなかった場合で借地借家法が適用される場合は、初回の更新ならば２０年、２回目以降の更新ならば１０年です。当事者が２０年より長い賃貸期間を定めることもできます。

また、借地法が適用される場合は、堅固建物（石造り、土造り、煉瓦造りなど）の場合は３０年、非堅固建物については２０年です。

２）法定更新

借主が貸主に対し更新を請求し、建物が存在する場合は、貸主が遅滞なく異議を述べない限り従前と同じ内容で契約が更新されます。また、借主が更新を請求しなくとも借主が土地の使用を継続し建物が存在する場合は、貸主が遅滞なく異議を述べない限り、やはり従前と同じ内容で契約が更新されます。また、貸主の異議には正当事由がなければなりません。

（２）建物賃貸借契約の更新

土地賃貸借と同様に，合意による更新と法定更新があります。

１） 建物賃貸借の合意更新

建物賃貸借を合意で更新した場合は、契約期間は最長で２０年であり、１年未満の期間を定めた場合は
期間を定めなかったものと見なされます。契約期間を定めなかった場合やそのように見なされた場合は、解約申し入れの対象となります。

２） 建物賃貸借の法定更新

当事者が期間満了の１年前から６か月前までに更新拒絶の意思表示をしなかった場合、または契約条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしなかった場合は、従前と同じ内容で契約を更新したものと見なされます。また、貸主から更新拒絶の通知がなされた場合であっても、借主が借家の使用を続けているのに、貸主が遅滞なく異議を述べなかった場合も同様です。

ただし、期間の定めがないものとされ、解約申し入れの対象となります。
なお、貸主の更新拒絶の通知には正当事由が必要とされます。
正当事由の内容については、土地賃貸借の更新拒絶と同じです。

（３）解約申し入れとは

建物賃貸借で、期間の定めがない場合または定めがないと見なされる場合は、当事者は双方とも申し入れによっていつでも建物賃貸借契約を終了させることができ、これを解約申し入れと言います。

ただし、貸主の側から解約申し入れをする場合には、正当事由が必要とされ、しかも賃貸借契約が終了するのは解約申し入れの日から６か月後です。
正当事由の内容については、土地賃貸借の更新拒絶と同じです。

（４）契約期間の途中での賃料の値上げ・値下げ

契約で定めた以上、賃料を契約の途中で一方的に値上げ・値下げできないのが原則です。ただし、当事者で合意した場合は契約内容を変更できます。また、裁判により賃料の値上げ・値下げを
することができる場合があります。

裁判で賃料を変更する場合、いきなり訴訟を提起することはできず、まずは調停を申し立てる
必要があります（調停前置主義）。調停で不調となった場合に，訴訟を提起します。裁判になった場合、以下の事情を総合判断して賃料を値上げ・値下げするかを判断します。　①土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減　②土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動　③近傍同種の建物の借賃の比較

（５）敷金の返還

敷金とは、不動産特に建物賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で
賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭のことを言います。
賃借人が賃貸人に賃料を支払わなかったり、建物の原状回復が必要となり賃借人がこれを負担する
場合に、賃借人の負担額が差し引かれて、建物明け渡し時に返還されます。

建物の賃貸借においては契約で原状回復は賃借人の負担とされているのが一般的です。
どんなにきれいに使ったとしても、ルームクリーニング代金は負担させられるので、
全額は戻ってこないことが多いです。ただ、返還金額が不当に低い場合は争うべきです。

個別の契約書については、弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

土地建物の明渡し

• 賃借人が家賃を払ってくれない
• 賃借人以外の人が住んでいるようだ
• もう信頼関係が壊れているから出て行ってもらいたい

いくら賃借人が賃料を滞納しているといっても、大家さんは賃借人の同意なく部屋を片付け、明渡させることはできません。

しかし、きちんと、法律にのっとった手続によれば、問題を解決することが出来ます。このような場合は、弁護士に賃料請求や明け渡し手続きについてご相談下さい。

（１）物件の調査

弁護士が一緒に現地に赴き、現況を調査します。物件の調査には、その後に予定している手続をスムーズに進めるためのポイントがあります。 

（２）内容証明による催告・交渉

調査の結果にもよりますが、賃借人の事情を聞き、話し合いや交渉を行うことで、裁判手続を行わずに解決できるケースもあります。まずは内容証明文書によって、賃料の催告と賃貸借関係の解消を求める意思表示を証拠に残した上で、話合い・交渉を開始します。 

（３）占有移転禁止の仮処分

賃借人が多重債務などに陥り、いつのまにか行方不明になり、得体の知れない占有者がいるという場合が、よくあります。このような場合、占有者は物件の明渡を妨害するために、わざと占有をさらに第三者に移してしまうことがあります。 
明渡の判決を得る前に、他の人に占有が移ってしまうと、判決が無意味になります。
占有移転禁止の仮処分は、これを防ぐための保全手続です。 

（４）賃料請求・明渡訴訟

賃借人が話し合いや交渉に応じない、あるいはそもそも賃借人が行方不明などの場合は、裁判所に訴訟を起こします。
裁判の判決に基づく明渡は、大家さんにとって一番リスクが少なく確実な手段です。
手間がかかりますが、弁護士にお任せ頂ければ安心です。  

（５）強制執行

勝訴判決を受けても、賃借人や占有者が開き直って任意に明渡さない、または賃借人が行方不明の場合などは、強制執行手続によって、強制的に明渡を行います。
このとき、賃料債権がある場合は、部屋にある動産（家具や貴重品等）を換価して債権に充当することが出来ます。
強制執行による明渡手続が完了すれば、すべて終了です。  家賃滞納や建物明け渡しの問題は極めてデリケートです。上記の手続きは分かっても、法律の専門家ではないオーナー様が具体的な行動に移すには、やはり相当なリスクがあります。ご自身で問題を解決しようと思っても、時間ばかりが経過してしまったり、方法を誤って逆に訴えられたり、トラブルが広がることもあります。

不動産トラブルは弁護士に相談を

家賃滞納や建物明け渡しの手続きは分かっても、法律の専門家ではない家主の方が具体的な行動に移すにはやはり、相当なリスクがあります。

ご自身で問題を解決しようと思っても、時間ばかりが経過してしまったり、方法を誤って逆に訴えられたり、トラブルが広がることもあります。

当法律事務所では、こうした不動産に関する問題も多数扱っておりますので、問題が広がる前にご相談ください。対処方法についてアドバイスさせていただきます。

弁護士法人山本総合法律事務所では高崎市を中心に群馬県全域から不動産トラブルのご相談をいただいております。
まずは一度ご相談ください。