A. 「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有」の4つの方法があり、どれが適しているかはご家族の状況によって異なります。
不動産は現金のように簡単に分けられないため、遺産分割の中でも特にトラブルになりやすい財産です。以下で、それぞれの方法の特徴と選び方のポイントを詳しく解説します。
現物分割~不動産をそのまま特定の相続人が取得する方法
最もシンプルなのが、実家をそのまま一人の相続人が取得する現物分割です。ただし、この方法では取得した相続人と、取得しなかった相続人との間で財産の価値に差が生じてしまいうことがあります。他に預貯金など分けやすい財産が十分にあり、それによって公平を図れる場合には適していますが、多くのご家庭では実家が遺産の大部分を占めており、単純な現物分割だけでは公平性を保てないケースが少なくありません。
代償分割~実家に住み続けたい相続人がいる場合の選択肢
実家に住み続けたい相続人がいる場合には、その相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人へ持分に相当する金銭(代償金)を支払う代償分割が選ばれることが多くあります。
この方法を選ぶ際に最も重要なのが、不動産の評価額をどう算定するかです。固定資産税評価額、相続税評価額(路線価)、実勢価格(実際の市場価格)は、それぞれ異なる金額になるのが通常です。代償金の額はこの評価額を基準に計算されるため、どの基準を採用するかによって、支払う側・受け取る側それぞれの負担・取り分が大きく変わってきます。評価に争いがある場合は、複数の不動産会社に査定を依頼したり、不動産鑑定士による鑑定評価を取得したりすることで、客観的な基準を作ることができます。
また、実務上よく直面するのが、代償金を一括で用意できないという問題です。数百万円から数千万円規模になることも珍しくなく、この場合は分割払いの合意や、実家を担保にした金融機関からの借入れを検討することになります。分割払いを認める際は、支払いが滞った場合の遅延損害金や担保設定について、あらかじめ遺産分割協議書に明記しておかないと、「約束通り払ってもらえない」という新たな紛争に発展するおそれがあります。
換価分割~売却して代金を分ける方法
代償金を用意できない場合には、不動産を売却してその代金を相続人間で分ける換価分割が現実的な選択肢となります。この場合、誰が売却活動を主導するか、売却価格の下限をどう設定するか、仲介手数料や測量費用などの諸経費をどのように按分するかを、事前に取り決めて協議書に明記しておく必要があります。
また、売却によって利益(譲渡所得)が生じた場合には譲渡所得税が課税される可能性があります。相続開始から一定期間内に売却した場合に利用できる税務上の優遇制度もあるため、売却のタイミングについては税理士と連携しながら検討することが望ましいでしょう。
「とりあえず共有」は避けるべき理由
話し合いがまとまらないまま、「ひとまず全員の共有名義にしておこう」という結論に至るケースも見受けられますが、これはお勧めできません。共有名義の不動産は、売却や大規模なリフォームを行う際に共有者全員の同意が必要となります。さらに、共有者の一人が亡くなれば、その持分がまた次の世代に相続され、権利関係が世代を追うごとに複雑になっていきます。「今は決められないから共有に」という判断の先送りが、数十年後により深刻な紛争の火種になってしまう例は少なくありません。
まとめ
実家の分割方法を選ぶ際には、「誰が住み続けたいか」「代償金を用意できる資力があるか」「売却に抵抗がないか」といった各相続人の事情を、感情面も含めて丁寧にすり合わせていくことが欠かせません。評価方法や支払い条件を曖昧にしたまま進めると、後になって「話が違う」という不満につながりやすいため、合意内容は必ず書面に残しておくことをお勧めします。
弁護士法人山本総合法律事務所では、群馬県高崎市と前橋市を拠点に、実家の不動産を含む遺産分割のご相談を承っております。分け方でお悩みの際は、どうぞお気軽にご相談ください。